Come acquistare in Italia

ACQUISTARE UNA PROPRIETÀ IN ITALIA

Il processo di acquisto in Italia è semplice, ma ci sono alcuni passaggi su cui fare attenzione. Come Immobilsarda-Christie’s saremo il vostro consulente di riferimento durante tutto il processo di acquisto e nel post acquisto.

INDICE

1. CHI PUÒ COMPRARE UNA CASA IN ITALIA?
2. LE FASI DI ACQUISTO DELL’IMMOBILE IN ITALIA

• 2.1 Finanziare l'acquisto di un immobile in Italia
• 2.2 Perizie dell’immobile
• 2.3 La proposta d’acquisto
• 2.4 Il contratto preliminare – compromesso
• 2.5 Il contratto definitivo presso il Notaio e la due diligence: Il Rogito
• 2.6 Documenti necessari per l’Atto Notarile    
• 2.7 Tasse e oneri di acquisto di un immobile in Italia: al momento del Rogito + tasse fisse comunali
• 2.8 Il post acquisto con Immobilsarda-Christie’s

CHI PUÒ COMPRARE UNA CASA IN ITALIA?

Ci sono molti stranieri che sognano di acquistare una casa o qualsiasi altra forma di proprietà immobiliare in Italia. Tuttavia, è importante prima di tutto comprendere le leggi che regolano le questioni relative all'acquisto di immobili o terreni da parte degli stranieri in Italia. L'attuale legislatura prevede le seguenti condizioni e distinzioni per i cittadini stranieri che intendono acquistare una proprietà immobiliare nel in Italia:

1. Gli stranieri che non risiedono in Italia possono acquistare immobili se esiste un trattato internazionale che consente una condizione di reciprocità tra il loro Paese di origine e l'Italia.
   Il Ministero degli Affari Esteri stabilisce che la reciprocità non è richiesta alle seguenti condizioni:
   • 1.1 Se lo straniero è cittadino dell'Unione Europea    
   • 1.2 Per uno "straniero residente" in Italia    
   • 1.3 Se esiste un trattato tra l'Italia e il Paese dello straniero che consente attività richieste da entrambe le parti, compresi acquisti, aziende e così via.
2. Gli stranieri che risiedono legalmente in Italia, i loro familiari in regola e gli apolidi che hanno vissuto in Italia per non meno di 3 anni possono acquistare un immobile senza la necessità di verificare una condizione di reciprocità se sono in possesso di un permesso di soggiorno
3. Non ci sono requisiti particolari per i cittadini dei paesi dell'UE, dei paesi del SEE come l'Islanda, il Liechtenstein e la Norvegia, e per gli apolidi o i rifugiati che hanno risieduto in Italia per più di 3 anni e che cercano di acquistare un immobile in Italia.    

LE FASI DI ACQUISTO DELL’IMMOBILE IN ITALIA

• A. Finanziare l'acquisto di un immobile in Italia
  Quando iniziamo con voi la ricerca della vostra casa in Sardegna o in Italia, abbiamo bisogno di conoscere le vostre specifiche e il vostro budget o se avete già pronto un eventuale finanziamento (questo può essere un vantaggio nella negoziazione del prezzo con il venditore).     

  Se avete intenzione di contrarre un'ipoteca sull'immobile siamo lieti di presentarvi la nostra banca partner e di avviare questo processo. Immobilsarda-Christie’s si avvale infatti di importanti contatti con la Direzione di prestigiosi Istituti di Credito Nazionali per la richiesta di mutui agevolati per clienti stranieri e italiani, a condizioni competitive sul mercato.    
  Tale legame privilegiato tra la ns Agenzia e l’istituto di Credito crea un canale preferenziale, diretto ed esclusivo per l’ottenimento di finanziamenti con tassi privilegiati per operazioni a medio-lungo termine.
  In virtù di tale collaborazione reciproca, Immobilsarda-Christie’s garantisce alla propria clientela priorità assoluta nell'elaborazione, lavorazione e delibera della pratica, nonché costante assistenza finanziaria.
  È possibile ottenere un mutuo per una parte dell'importo necessario anche se non si ha intenzione di essere residenti in Italia; tali mutui possono coprire fino all’80% dell’LTV, declinandosi in rateizzazioni su misura.

• B. Perizie dell’immobile
  Non è obbligatorio in Italia ottenere una perizia dell'immobile ed è sempre l'acquirente a pagare per un'eventuale perizia. Se volete effettuare un sopralluogo sull'immobile saremo lieti di mettervi in contatto con un tecnico certificato che valuterà per voi l'immobile. Se avete in programma di eseguire dei lavori di costruzione o di ristrutturazione, abbiamo a disposizione un nostro team di professionisti qualificati, (tecnici, architetti, interior designer, impresa edile) che sapranno seguirvi durante tutta la fase del post vendita. Vedi i nostri servizi di Facility Management.
   
• C. La proposta d’acquisto
  Una volta scelta la proprietà, è il momento di sottoscrivere una proposta d’acquisto indicando il prezzo offerto e versando una somma (solitamente il 5-10% circa del prezzo offerto) a titolo di deposito fiduciario infruttifero come gesto di buona fede. Una proposta di acquisto è vincolante solo per l'acquirente; il venditore può comunque prendere in considerazione altre offerte.
  La proposta d’acquisto è irrevocabile per un breve periodo di tempo (di solito 10-15 giorni) stabilito dall’acquirente. Decorso detto termine senza che la proposta sia stata accettata dal Venditore, si intenderà automaticamente decaduta e verrà restituito all’acquirente l’importo versato a titolo di deposito cauzionale.
   
• D. Il contratto preliminare - compromesso
  Nota Bene: il contratto preliminare è un primo atto ufficiale siglato con il notaio e la controparte, ma esso non è obbligatorio; per scelta delle parti, si può saltare questa prima fase andando direttamente al Rogito Notarile.
  Se il venditore accetta la proposta di acquisto, l'accordo diventa vincolante per entrambe le parti.
  Una volta che il prezzo e i termini per l'acquisto sono stati concordati con il venditore è il momento di firmare il primo contratto (Compromesso), che può essere redatto dal venditore, dal suo avvocato, dal Notaio o dall'agente immobiliare.
   
  • a. Di cosa si tratta?
    
    Il preliminare di compravendita (o compromesso) è lo strumento che obbliga giuridicamente il venditore e l’acquirente, rispettivamente, ad alienare ed acquistare l’immobile; è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo (rogito).
    Il contratto preliminare può essere stipulato:
    Tuttavia, per garantire la massima tutela al futuro acquirente noi suggeriamo sempre che il contratto preliminare venga stipulato dal Notaio, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari.  
    La trascrizione nei Registri Immobiliari, infatti, vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, viene reso legalmente valido verso chiunque e il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.
     
    • 1.    tramite una scrittura privata redatta tra le parti, senza l’ausilio di professionisti
    • 2.    tramite atto pubblico o scrittura autenticata dal Notaio
       
  • b. Cosa contiene il contratto preliminare (Compromesso)?
    
    In questo documento devono essere riportati i punti fondamentali riguardanti la futura compravendita, ovvero: il prezzo di vendita, l'importo da versare come caparra, le modalità di pagamento, la data di completamento (se si tratta di immobile in costruzione), la manifestazione della volontà delle parti di vendere e acquistare casa, i confini del terreno e i dati catastali della proprietà, data di stipula del contratto definitivo.
    Alla sottoscrizione del compromesso è previsto il pagamento:
     
    • 1. di un importo (di solito il 15-30%) del prezzo di vendita dell’immobile e comprensivo dell’importo già versato come deposito fiduciario menzionato al punto C), a titolo di caparra confirmatoria.
      Tale importo viene versato direttamente al Notaio su un conto dedicato, in quanto “supervisore” dell’operazione negoziale di cui si fa garante.
    • 2. della nostra commissione d’agenzia, pari al 3% del prezzo di acquisto + IVA.
       
  • c. Preliminare di Immobili da costruire e fideiussione
    
    La legge italiana ha previsto delle norme speciali che regolano l'ipotesi in cui il contratto preliminare abbia ad oggetto l'acquisto di un immobile non ancora costruito.
    In questo caso alla stipula del preliminare, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a consegnare all'acquirente una fideiussione (rilasciata da una banca, da un’impresa di assicurazione o da un intermediario finanziario  abilitato) , di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, che deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
     
  • d. In caso di inadempimento cosa succede alla caparra versata?
    
    Se la parte che ha versato la caparra (una somma di denaro che, in ipotesi di adempimento, varrà come acconto sul maggior prezzo dovuto) risulta inadempiente, l’altra parte può recedere dal preliminare trattenendo la somma ricevuta a titolo di caparra; mentre, al contrario, qualora inadempiente sia la parte che ha incassato la caparra, l’altra parte può recedere dal preliminare ed esigere il versamento del doppio della caparra. In ogni caso la parte può esigere l’ulteriore risarcimento del danno, se riesce a dimostrarlo.
     
• E. Il contratto definitivo presso il Notaio e la due diligence: Il Rogito
  La legge italiana stabilisce che l'atto di vendita finale deve essere redatto da un Notaio. Il notaio ha la responsabilità di eseguire la due diligence - anche se è scelto dal venditore, agisce per entrambe le parti. Il notaio verificherà anche prima della firma del contratto: che la casa sia libera da ipoteche, che l'imposta dovuta sia pagata, che la casa sia di proprietà di chi la vende, ecc.
  
  A questo punto si paga il saldo finale e si firma l'atto di vendita o rogito (testimoniato dal notaio). Ciò richiede la presentazione di un documento di identità valido e del codice fiscale (elenco documentazione necessaria al punto X). Si procede quindi con il trasferimento di denaro al venditore e del pagamento al Notaio per le sue prestazioni e le imposte di acquisto. I pagamenti sono di solito effettuati con un Assegno Circolare (emesso e garantito dalla vostra banca) o Bonifico Bancario direttamente al Notaio a titolo di garante, il quale sarà tenuto a girarli sul conto corrente del Venditore. Se non si parla correntemente l'italiano è necessario che un traduttore autorizzato effettui una traduzione del contratto e sia presente alla firma del contratto presso il notaio.
  
  Il notaio vi rilascerà una dichiarazione notarile dell’avvenuto atto e ne presenterà una copia all'ufficio delle imposte e al catasto. Per la registrazione ufficiale della vendita devono essere pagate le tasse governative necessarie per la vendita. La registrazione protegge la proprietà da terzi che facciano valere altri interessi.
  
  La pratica completa dell’atto notarile sarà pronta entro un paio di mesi e comunque sarà onere del Notaio avvertire la parte acquirente.
  Nonostante la registrazione e la trascrizione dell’atto di compravendita abbiano dei termini di scadenza di 30 giorni, il Notaio garantisce l’esecuzione di questi adempimenti entro 10 giorni dalla stipula dell’atto.
   
• F.    Documenti necessari per l’Atto Notarile:    
  Per poter preparare l’Atto Notarile sono necessari diversi documenti ma non ti preoccupare, Immobilsarda-Christie’s ti supporta fino al giorno del Rogito Notarile.
  Per poter acquistare un immobile in Italia è consigliabile:
  • a. APRIRE UN CONTO CORRENTE BANCARIO ITALIANO: Per richiedere un conto bancario italiano potrete avvalervi dell’assistenza del nostro consulente finanziario.    
    Se opterete per versare un deposito fiduciario al Notaio, non sarà necessario aprire un conto corrente.
  • b. AVERE IL CODICE FISCALE ITALIANO: Il codice fiscale italiano, invece, può essere richiesto direttamente al Vs consulente Immobilsarda-Christie’s, che si avvale di Studi Commercialisti in loco. Eventualmente, potrai richiedere il tuo codice fiscale italiano direttamente presso l'Ambasciata/Consolato del proprio Paese di residenza.
    Il codice fiscale italiano è necessario, inoltre, al disbrigo di tutte le future pratiche legate al post-vendita (es. per l’intestazione delle utenze di luce, acqua, ecc)
  • c. DOCUMENTI NECESSARI DA FORNIRE AL NOTAIO:
    • i. Documenti parti per persone fisiche:
      -    fotocopie carta d’identità e codice fiscale;
      -    se il documento non riporta la residenza attuale, certificato di residenza in carta semplice;
      -    estratto per sunto atto di matrimonio in carta semplice;
      -    certificato di stato civile in carta semplice;
      -    sentenza di separazione nel caso in cui non sia stata pronunciata sentenza di divorzio;
      -    Permesso di soggiorno in corso di validità.
    • ii. Documenti parti per persone giuridiche:
      -    visura camerale aggiornata;
      -    fotocopia carta d’identità legale rappresentante e relativi poteri di firma (Verbale attribuzione poteri o procura speciale)
      -    codice destinatario o indirizzo pec per fatturazione.
      Prezzo e pagamento mediazione:
      -    fotocopie assegni pagamento prezzo;
      -    fotocopie assegni versati per la mediazione e dati della società di mediazione (denominazione, sede, partita Iva, iscrizione Albo mediatori della società, dati anagrafici completi, codice fiscale e n. iscrizione Albo mediatori del legale rappresentante)
      -    preliminare registrato completo del Modello F23.
      Informazioni generali da comunicare in fase istruttoria:
      -    richiesta agevolazioni prima casa;
      -    credito d’imposta;
      -    copia atto precedente acquisto di immobile effettuato con agevolazioni prima casa;
      -    dichiarazione notarile o copia atto di vendita dello stesso
      -    nominativo dell’Istituto di Credito per eventuale richiesta mutuo e relativo referente
      -    erogazione contestuale alla compravendita
      Documenti parti per persone fisiche:

       

      -    documenti di identità validi, codice fiscale italiano, passaporto, certificato di residenza, eventuale permesso di soggiorno, di tutte le persone fisiche che interverranno all’atto
      -    Regime patrimoniale (estratto per sunto atto di matrimonio o certificato stato libero)
      Documenti parti per persone giuridiche:

      -    visura del competente Registro delle Imprese e statuto della società tradotti in lingua italiana, certificato di Good Standing o Affidavit, redatto da Notaio e/o equiparato professionista di livello, riportante tutti i dati della società e degli amministratori (con i relativi poteri di firma) e dei soci, nonché, ai fini della normativa in materia di antiriciclaggio, i dati del titolare effettivo, persona fisica, che abbia una partecipazione societaria superiore al 25% (nel caso non esistesse alcun soggetto definibile quale "titolare effettivo" della società, indicare le ragioni per le quali non è configurabile la sussistenza dello stesso), il tutto tradotto in lingua italiana e debitamente asseverato di traduzione; la dichiarazione, relativa al “titolare effettivo” potrà essere rilasciata direttamente anche dagli amministratori della società;
      -    procura conferita a chi interviene in rappresentanza della società, per atto pubblico o autenticata da Notaio (se non necessario l’atto pubblico), nelle forme previste dalla legge, che dovrà riportare anche l’accertamento dei pieni poteri di firma di chi conferisce procura, tradotta in lingua italiana, apostillata e/o legalizzata.
      -    Codice fiscale italiano

• G.    Tasse e oneri di acquisto di un immobile in Italia: al momento del Rogito + tasse fisse comunali
  
  Come linea guida approssimativa è necessario calcolare circa il 10% del prezzo di vendita dell'immobile per i costi di acquisto in Italia.

  In sede di stipula di Rogito Notarile i costi di acquisto sono i seguenti:
  1. TASSE ERARIALI: Iva/Imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale    
  2. COMMISSIONI DI AGENZIA Immobilsarda-Christie’s    
  3. SPESE NOTARILI    

  Più precisamente:
  
  1.    TASSE ERARIALI: Iva / Imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale
  
  Sono le 3 imposte erariali principali da pagare quando si acquista un immobile, oltre ad altre imposte tasse minori.
  
  Il valore catastale dichiarato nel rogito rappresenta la base imponibile sulla quale queste tre tasse vengono applicate e che attualmente potrebbe essere inferiore al valore di mercato della proprietà.  Ma la regola del “valore catastale” non è applicabile a tutte le compravendite; infatti, ad esempio, se l’acquirente acquista non come “privato”, ma come “società”, la base imponibile delle imposte sarà data dal prezzo commerciale dell’immobile.
  
  L'ammontare di queste tre tasse da versare varia a seconda del tipo di proprietà e dalle “caratteristiche” dell'acquirente e del venditore:

   

  • 1.a. Compravendite soggette ad imposta di registro (ovvero quelle in cui la parte venditrice è: un privato; oppure un’impresa che non ha costruito né ristrutturato l’immobile; oppure un’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da oltre 5 anni e in atto non esercita l’opzione Iva):
    • (i) Imposta di registro
      - prima casa: 2% (da calcolare sempre sul valore catastale);
      - seconda casa: 9% (da calcolare sul valore catastale se acquista un privato oppure da calcolare sul prezzo dichiarato in atto se ad acquistare è una società oppure una persona fisica che acquista quale titolare di ditta individuale o quale professionista);
    • (ii) Imposta ipotecaria fissa: 50 euro;
    • (iii) Imposta catastale fissa: 50 euro;
  • 1.b. Compravendite soggette ad Iva (ovvero quelle in cui la parte venditrice è: l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da meno di 5 anni; oppure l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile da più di 5 anni e in atto esercita l’opzione Iva):
    • (i) Iva:
      - prima casa: 4% (da calcolare sempre sul prezzo dichiarato in atto);
      - seconda casa: 10% (da calcolare sempre sul prezzo dichiarato in atto);
      - fabbricato di lusso: 22% (da calcolare sul prezzo dichiarato in atto);
    • (ii) Imposta di registro fissa: 200 euro;
    • (iii) Imposta ipotecaria fissa: 200 euro;
    • (iv) Imposta catastale fissa: 200 euro;

   

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  2. COMMISSIONI DI AGENZIA Immobilsarda-Christie’s
  
  Le commissioni di agenzia sono pari al 3% del prezzo di vendita + IVA come da norma di legge (nel 2020 pari al 22%), da doversi al momento del Preliminare di acquisto o, in assenza di esso, al momento dell’Atto Notarile.
   

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  3. SPESE NOTARILI
  
  - SPESE DI ROGITO NOTARILE: Onorario notarile, Visure Catastali, Deposito Prezzo, Traduzione Atto, IVA   
  
  In caso di stipula contestuale di mutuo fondiario, edilizio, ipotecario:    

  - SPESE ATTO DI MUTUO: Onorario notarile, doc. necessaria, Traduzione Atto (se necessaria), IVA
  
  Questo schema riassuntivo è valido come regola generale, ma prima di acquistare una proprietà è bene verificare con il Notaio l'esatto ammontare delle tasse da pagare.
   

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  Tasse fisse comunali:
      
  - IMU: imposta sulla proprietà dell'immobile
  - TARI: tassa sulla raccolta dei rifiuti    
  - TASI: che sono imposte locali sui servizi per servizi come l'illuminazione stradale, ecc.

  * Solo i proprietari di abitazioni primarie sono esentati da Imu e Tasi per le proprietà che non sono classificate come case di lusso. Tuttavia, dovranno pagare la TARI in base ai metri quadrati della casa.
  * Al contrario, se si acquista una seconda casa, si dovrà pagare Imu, così come Tasi e Tari.
  * In ogni caso, vi raccomandiamo di controllare accuratamente l'importo esatto delle tasse che dovete pagare per la vostra proprietà in Italia, poiché la situazione può cambiare da città a città e a seconda degli eventi politici.

  H.    Facility Management ed il post acquisto con Immobilsarda-Christie’s
  
  Facility Management Immobilsarda si propone come unico interlocutore, assumendosi la responsabilità di mantenere e migliorare ogni aspetto dei servizi integrati dell’immobile.
  
  Eventuali questioni urbanistiche, la definizione dei tributi dovuti, la messa a reddito con affitto stagionale saranno di nostro appannaggio manlevando il cliente da tutti gli oneri organizzativi e gestionali e garantendo la risoluzione in tempi rapidi di tutte le tematiche relative alla manutenzione e più in generale a tutto ciò che concerne l’efficienza in termini economici e prestazionali di ogni singolo immobile.
  
  Immobilsarda inoltre offre:

  • Assistenza ed espletamento pratiche burocratiche in tutte le fasi della compravendita, sino al rogito
  • Redazione contratti preliminari di compravendita, contrati di locazione
  • Consulenza legale, notarile e tributaria
  • Assistenza creditizia, anche ai clienti stranieri, per la richiesta di finanziamenti a medio-lungo termine (mutui)
  • Assistenza per ricerca pratiche edilizie e documenti catastali
  • Verifica pratiche edilizie e documenti catastali
  • Assistenza per la due diligence
  • Assistenza ai clienti stranieri per la richiesta ed il rilascio del codice fiscale

   

  I nostri consulenti Property Finders saranno a vostra disposizione durante tutto il processo di acquisto. Una volta acquistata la vostra casa saremo lieti di assistervi nel post acquisto nel caso desideriate ristrutturare o apportare modifiche al vostro immobile. Metteremo a vostra disposizione i professionisti del settore (geometra, impresa edile, architetto, interior designer) e offriamo anche servizi di project management durante la ristrutturazione, la gestione dell'immobile e l’eventuale messa a reddito.